房产中介套路多 租房市场房客起诉维权难

在城市打拼的年轻人面临的首要问题就是租房。近日，记者从北京市大兴【点击查看大兴二手房】区法院获悉，从2014年到2017年11月近四年间，该院分别审结房屋租赁合同纠纷案件650件、750件、971件、1064件，租赁合同纠纷呈现逐年上升趋势。

作为距离北京市区最近的郊区，大兴区的房屋租赁市场异常活跃。大兴区法院红星法庭副庭长、审判员张杰介绍，在房屋租赁合同纠纷中，涉房产经纪公司的案件日益增多。部分中介会先租赁再转租，等合同到期或解除后，以各种理由拖延或拒绝退还押金，“要求退还押金的案件占半数以上”。

中介公司违约 房客起诉维权

2016年5月，某房产经纪公司与孙某签订房屋租赁合同。该合同中载明：甲方为房屋出租方，乙方为房屋承租方，丙方为经纪方。其中，丙方为房产经纪公司，其对三方的房屋租赁合同及合同补充协议所确认的各项条款承担保证责任。

租赁合同约定，租赁期限自2016年5月17日至2017年5月16日，房屋租金为每月3700元。不过，该合同书抬头甲方处为空白，甲方也没有签字。孙某与该房产经纪公司均在合同上签字盖章。

起租当日，孙某向房产经纪公司支付了3000元中介费、半年租金22200元、3700元押金等费用。2016年10月2日，孙某向该房产经纪公司再次支付半年租金22200元。

2016年11月17日，因该房产经纪公司未向租赁房屋的业主交纳房屋租金，业主要求孙某腾退房屋或者向业主继续交纳房屋租金。无奈之下，孙某向业主交纳了自2016年11月17日之后的房屋租金。

随后，孙某将该房产经纪公司诉至法院，请求法院判决解除其与房产经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》，要求房产经纪公司支付已交付的租金22200元、押金3700元，并支付其自2016年11月17日起至实际支付之日止的利息。该房产经纪公司未应诉答辩，法院公告送达后依法缺席审理此案。

大兴区法院认为，通过审查合同具体内容可以认定，是该房产经纪公司将商品房住宅交由孙某使用，由孙某向房产经纪公司给付租金、押金(保证金)等各项费用，故应认定是该房产经纪公司作为出租人与承租人孙某签订的房屋租赁合同。故判决支持孙某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，并要求房产经纪公司退还孙某租金22200、押金3700元，同时向孙某支付自2017年4月28日起的利息。

“因房产经纪公司未能与出租房屋的业主妥善处理租赁事宜，才造成业主要求孙某腾退房屋的情况，故法院支持了孙某提出的绝大部分诉讼请求。”大兴区法院红星法庭代理审判员刘更超分析说。他还指出，因房屋是该房产经纪公司从业主处租赁的，该公司实际上是二房东，孙某是次承租人，该公司有义务保证孙某可以正常使用租赁房屋。二房东的行为严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，孙某有权要求解除合同、要求二房东退还押金、租金并支付违约金。“合同法明确规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”刘更超补充说。

中介转租频现 纠纷多维权难

目前，房屋中介在房屋租赁市场中扮演的“角色”多样，他们不再仅限于提供居间服务，在与房东签订委托代理或租赁合同后，中介公司常常直接与承租人签订合同、收取租金的情况也开始出现，即出现中介代理、转租的情况。

张杰介绍说，房屋中介公司从房东处租赁房屋后，再转租给房客，除收取租金外，中介还会向次承租人收取中介费。

据大兴区法院统计，在涉中介房屋租赁纠纷中，要求退还押金的纠纷占这类案件的半数以上。张杰表示，在合同到期或解除后，房产经纪公司往往以各种理由拖延或拒绝退还押金。

由于对房屋租赁市场和租房环境并不熟悉，不少租客选择通过房屋中介公司获取房源信息。租房人往往是通过熟人、网上或者就近找门店等方式获取房产经纪公司信息。“租房人对房产经纪公司缺乏了解，这会导致当事人将对方起诉至法院后，往往无法提供准确的送达信息。”张杰说。

纠纷产生后，房屋产权人及实际使用人面临维权难。张杰表示，因为租赁期限较短，争议金额相对较少，房产经纪公司在遇到经营困难时往往跑路走人，造成诉讼成本高，经常需要公告送达。同时因房产经纪公司人去楼空，账户没钱，款项执行难以到位。

及时固定证据 依法有效维权

租房市场中，房屋中介良莠不齐。张杰建议，租房前，承租人应事先关注房产经纪公司的公示信息，选择商誉良好的机构，不要选择被列入失信名单、遭受行政处罚、被吊销营业执照以及经营场所与注册场所不一致等具有不良记录的房产经纪机构。

“房屋产权人不要轻信在小区内有门脸房的房产经纪公司，应审慎选择交易对象，防止自己的房屋被加装隔断后群租。”张杰建议，房屋产权人应对转租行为在合同中进行限制，必要时要经常检查租赁房屋，防止房产经纪公司向次承租人收取高额租金后跑路走人。

记者了解到，租客与房屋中介所签订的房屋租赁合同存在瑕疵时，会导致后期维权难。对此，张杰建议，承租人在签订合同时，应认真审阅合同条款，并妥善保存合同、发票等单据。在办理入住及退房时，签订书面交接清单，对房屋装修状况、室内物品情况、房门钥匙及门禁卡数量、水电燃气表表数等作详细记录，防止挂一漏万。

他还提示，在发生纠纷时，要及时与房产中介公司沟通，可采取录音、拍照、摄像等简便有效的方式固定证据。

最后，张杰表示，房产经纪公司应强化企业自身监管，强化对从业人员的培训与指导，加强对加盟分公司的资信审查，规范公司印章及各类单据的管理，制订权利义务对等、内容清晰的格式合同。