我爱我家、21世纪不动产、好房通……位于河北固安【点击查看固安二手房】锦秀大道上的房产中介大量关门歇业，为数不多开业的几家房产中介也是门可罗雀，几乎无人上门，生意异常冷清。和房产中介一起关门歇业的还有装修公司、餐馆等房产下游产业链涉及行业，何时开业仍是个未知数。同样的景象在燕郊【点击查看燕郊二手房】也是比较普遍。受最严房地产调控政策影响，环京二手房无论是价格，还是成交量均出现明显下跌，投资热情急剧降温。
1月4-5日，《财经》新媒体记者对河北固安、涿州【点击查看涿州二手房】、燕郊（下称，北三县）等房地产进行独家调查了解到，目前北三县的房价大幅下跌，固安从最高每平方米3万元下降到1.6万元，除了一些二手房正在抛售外，几乎无新房可售；涿州尽管没有限购政策，价格依然受到影响，下降幅度约在10%左右；而燕郊的房价几乎“腰斩”，从最高每平方米4万元跌至2.2万元，有的甚至跌到1.25万元。就在价格下降的同时，二手房成交量也迅速下降。因为“限购”影响，在固安很多二手房中介几乎没有成交量，导致大量关门歇业。而新楼盘开盘销售的也不多，“捂盘”现象仍然普遍。
尽管环京房地产受政策调控影响较大，导致价格和成交量均出现大幅下降，但是值得注意的是表面冷清的房地产市场似乎一直在等待政策放开，不管是房地产开发商、房产中介对于政策的放开有很高的期待，且对后市房价预期较高。业内人士表示，目前成交量和认购量持续走低符合调控预期，市场持续冷清、二手房中介关店歇业是降温周期中的一种防寒措施，仍需警惕市场交易波动带来的风险。预计2018年环京房产政策不会有太大的扶持，也不会继续打压，房产市场或将趋于平稳。后续若出台类似北京社保异地承认的做法，则有助于市场交易的复苏，但能否出台仍是个未知数。
房价和成交量大幅下降 新盘“捂盘”现象明显
去年4月1日,雄安新区宣布成立，随后周边房价抑制不住地疯涨。然而随着当地政府限购政策很快出台，房价上涨势头得到迅速遏制。半年多的时间过去了，环京房价和成交量迅速下降，过去人满为患的售楼处排队“抢楼”现象已被冷清的场面所替代。
1月4日，《财经》新媒体记者来到距离北京主城区50公里的固安县，过去一出高速收费站就被售房销售员围住的热闹场景已不在，只有一个销售公寓的售楼员在向记者推销着即将开盘的公寓。对于记者关心的住宅楼盘，该售楼员表示，目前并没有新房可售。
记者在现场了解到，正在排卡销售的公寓（产权40年）均价在1.3-1.4万元／平方米，虽然没有过去热闹抢购的场面，但也有一些购房者在签公寓购房合同。也有排上卡、没有抢购到房的购房者正在办理退押金手续。虽然公寓推出的数量不是很多，但因为不限购，加上价格比较低，以及开发商给出优惠的贷款政策，还是吸引了不少人购买。
据售楼员介绍，与即将现售的空港壹号街区一路之隔的地块，在去年7月份已被开发商拿下，楼面价综合起来已超过2万元／平米，这块区域将于今年下半年上市，上市房价将超过2.5万元／平米。
然而与开发商预期不同的事实是，固安的二手房价格和成交量却出现了大幅下降。从最初3万元左右直接跌到了1.6万元左右，即便如此，仍是有价无市，观望态势较浓。据固安县住房保障和房产管理局官网显示，从1月1日到1月8日，开发商项目销售量仅为66套。
“固安二手房的房价一直在下降，其中投资的人占多数，去年政策发布后，很多人觉得房价稳不住了便抛盘，当时他们入手价格在7000元／平米左右，出售价格在1.6-1.8万元／平米。”一不愿意透露姓名的二手房中介工作人员告诉记者。
相似的情况在相临的涿州也在上演，但是与固安不同的是涿州并没有限购。据一位王姓销售员透露，去年雄安政策出来后，涿州也限购了二十多天，但很快就取消限购，房价同样受到了影响。一方面是消费者的心态是买涨不买跌，尤其是对于投资者来说，政策的调控对于他们影响比较大，所以投资热情下降；另一方面，开发商也存在“捂盘惜售“的心理。
据涿州k2狮子城房产经纪人透露：“为了保护最早一批购房客户，公司卖房子上午一个价，下午一个价，如果当天来了100个顾客，我们最多开10套房源，多一套都不开。目前K2狮子城高层住宅还在封盘状态，还有50套房源未出售。”
记者了解到，去年3月份位于高铁站旁边k2狮子城的价格在2.2万左右，但仅仅过了半年多，二手房价已悄然下降到1.6-1.7万元／平方米，尾房价格在1.4-1.5万元／平方米。而整个涿州的房价整体下降约为10%。
除了固安和涿州外，燕郊的房价和成交量的大幅下降。1月5日，记者来到燕郊售房一条街，同样“冷清”的状况再次上演。本地司机小李说，“去年6月以前，在这条街道上，是随处可见拿着传单的中介、各个小区门口挂着售楼牌子的，有些乘客还会闲聊最近房价又涨了，现在不仅街道上变得冷清了，也没人聊关于房价的话题”。
链家经纪人表示，去年燕郊塔楼房价最高为4.2万元／平米，板楼房价最高在4万元／平米，别墅或一层带独立小院房源房价将近5万元／平米。目前,高档小区二手房均价下降至2.1-2.2万元／平米。燕郊老城区的二手房均价1.8万元／平米。
据易居研究院《50城商品住宅成交报告》显示，京津冀房价跌幅明显，成交量同比下跌43.8%。业内人士表示，可以看到，在2017年严厉的楼市调控政策下，多地购房热度直转急下，已逐步趋于平稳，且有效控制了投资者投机现象。
二手房交易几陷停滞? 房产中介面临倒闭潮
值得注意的是，面对楼市成交量的持续减少，记者发现在燕郊的燕顺路上，燊达房产、昆易房产等大部分二手房中介门店和售楼处都已关门。
“从去年3月开始，由于市场不景气，而店面成本又过高，许多公司就会关掉盈利欠佳的门店，但公司是不会裁员的，会把工作人员合并到其他门店。员工也开始陆续离职，离职率还是挺高的。”房地产经纪人说。
固安二手房中介盈固地产经纪人告诉记者，其公司在固安的门店共有三家，其他两家今年年后就没有开门了。现在还是有很多人来咨询房价情况，但真正谈到买、卖的顾客很少。目前二手房价格在1.6万元／平米，可选择的房源也很少，如果交易价格达不到业主的价格也不会卖，现在是价格位于低谷，很多业主不急于在这个时候卖房。
记者粗略统计，在固安的锦绣大道上，二手房中介门店共有14家，其中包括21世纪不动产、好房通、福瑞房产等8家门店都已拉下卷帘门。虽然时值正午，但这些房产中介均处于关门歇业状态。
同时，在这条街上，和房产中介一起关门歇业的还有装修公司、餐馆等房产下游产业链涉及行业。一装修店老板对记者直言，“最近建材生意特别冷清。近一个月内，附近的大部分五金建材都陆续关门了，何时回来并不清楚。”
固安中鑫地产经纪人表示，此前房价涨的都按不住了，处于疯涨状态，几乎是一天一个价格。自6月2号开始限购政策后，市场才开始慢慢冷淡，新房不开发了，二手房没办法购买便一直降价，最近几个月价格才开始平稳。除非是着急用钱，现在业主都不卖房子改出租了，市场可以交易的二手房很少。
“中国楼市也经历了几起几落，在每次调整阶段，都会有部分从业人员会扛不住。此前，房地产市场热度高，吸引大量企业疯狂涌入，但实际需求并不能长期支撑，所以当热度退却后，资金和人员都将逐步撤离，这也属于正常情况。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对《财经》新媒体说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，当市场销售不好，尤其是带客量和认购量持续走低，门店和售楼处本身经营压力也会增加，出现此类门店关门和人员离职等情况，也是基于日常经营而调整的，更是降温周期中的一种防寒措施。
“这也给予此类企业一个警示，即政策调控下的市场交易波动需警惕，盲目扩张很容易带来经营调整的压力。预计到2018年下半年，此类市场依然会有反弹的可能，进而利好此类企业的经营。”严跃进说。
虽然目前环京区域限购严厉，但仍存在一些二手房中介机构承诺，可以为顾户办理购房资格。记者咨询到一家固安二手房中介，其还明确报出办理资质的费用在3-5万元。前提条件是必须全款，且需要等待三个月才能办下房产证。
严跃进表示，一些曲线购房的做法，也说明各类违规交易还是很多，如果市场变化不大，那么风险可能还不会扩大。但如果后续政策调整，那么很多违规交易背后会出现很多纠纷。以代缴社保为例，如果说开始承诺是交三年就可以购房，但如果三年以后社保缴纳条件变动了，那么这个时候这个责任是由购房者承担还是房企承担，存在不确定性困素。
“市场低迷自然也会对此类房企有一定的影响。当前此类房企在回款方面其实还是有很多压力的，所以也会有违规做法，后续在购房政策上，也应该有环京的概念，允许社保缴纳异地认同等内容。”严跃进说。
房产观望态势较浓? 政策仍决定后市发展
尽管二手房价格和成交量均出现了持续下降的局面，但是不能否认的是环京区域未来的发展潜力仍被看好，而这些区域的发展将为房价的持续走稳带来利好因素。事实上，《财经》新媒体记者调查时也发现，虽然房价下降、成交量低迷、生意冷清，但是房地产开发商的”捂盘惜售“，以及对后续政策的放开仍充满期待。
值得注意的是，推动京津冀一体化、民航一体化的发展规划正在影响着这些区域的房价走势，目前横跨通州【点击查看通州二手房】和燕郊的潮白河大桥工程进入收尾阶段，预计10月1日通车。也就是说，其将进一步拉近北京与燕郊两地之间的距离，也将有效缓解燕郊往返北京的交通拥堵状况。
与此同时，首都第二机场选址大兴【点击查看大兴二手房】，预计2019年新机场将投入运行，涿州距新机场距离为39.8公里，固安距新机场距离为16.6公里。随着新机场的启用，周围产业发展也将被带动，而房地产的价格将得到进一步的稳固。
严跃进表示，固安过去优势在于产业集群，而这两年包括新机场建设、部分高校等概念出现，其实也说明楼市面临可以继续改善的机会，房价上涨本身也是存在合理、自然上涨的部分，但也不排除部分炒作嫌疑。对于此类区域，应该让此类利好概念慢慢释放，而不是一次性透支，否则容易出现各类投资泡沫。
对于环京来说，主要是河北的一些地级市以及相关城镇，包括承德、保定、廊坊、张家口等市。当然从大范围来看，也包括天津部分地市以及类似沧州等城市。
严跃进表示，对于环京来说，其实主要是北三县的概念，再严格来说是燕郊等城市或城镇的概念。类似区域下跌是有信号意义的，第一、说明北京房地产市场以及周边的管控趋严，市场价格会有所变化。第二、燕郊等地的炒房需求太大，当前需求有所剔除。所以类似领跌其实也是说明当前三大城市群中的“房住不炒”思路的落实。
“类似下跌其实也是暂时的，北三县后续上涨动力依然是强劲的。”严跃进说。
严跃进表示，环京市场其实潜在的购房需求是很多的，但出现萧条现象则和购房政策严厉有关。尤其是在限购上，对于购房者的社保缴纳要求提高，其符合要求的人其实是不多的，所以市场会有所疲软和降温。
那么，楼市交易量下滑趋势是否会延续？严跃进认为，当前政策严厉，环京市场交易下滑也是符合预期的。预计后续会调整出类似北京社保异地承认等做法，这也有助于市场交易的复苏。
对于北三县来说，此类城市房价依然坚挺，关键就是要控制幅度。真正下跌的空间其实不大，这和此类区域和北京等联系进一步密切是有关的。因此，政策方面关键是要依赖两点。第一、违规资金坚决不给进。第二、适当考虑北京就业的部分外来人口购房需求。
邓志浩表示，此区域的房价，实际需求还是停留在投资层面。2018年政策对环京楼市将不会有太大的扶持，也不会继续进一步打压，在大环境下楼市可能会趋于冷静、平稳。
不过，对于未来房产走势，张大伟认为，市场走势还是要看政策，政策持续紧，房价就会继续下跌，政策平稳房价就会平稳，政策宽松市场就恢复的就快。因此政策仍是决定未来房产走势的关键因素。
本文来源：21世纪经济报道
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