调控效果显现北京楼市降温 部分业主主动降价求售

中国证券报记者近日采访北京多个地区房地产中介机构时发现，因楼市成交量下滑部分业主主动降价。业内人士表示，由于国庆中秋长假因素以及调控政策持续影响，10月中上旬的网签数据出现环比大幅下滑属于正常。综合最近几月的成交情况来看，市场成交较为低迷。如果政策持续，信贷继续收紧，楼市成交或维持低迷状况。

二手房成交减少

中原地产研究中心统计数据显示，9月份北京二手房【点击查看北京二手房】住宅签约8876套，相比8月有所上涨，但连续4个月成交量低于万套，是2014年以来的低点。同时，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，10月中上旬，北京全市二手住宅共网签3196套，同比下降74.2%。

“2016年我卖了将近40套房子，而今年到现在才成交5套。”近一个月来，某大型地产中介机构经纪人李先生共带客户看房近百次，但成交量寥寥无几。在李先生所在的门店，大部分经纪人的业务量都较2016年大幅下滑。李先生向记者表示，以所属区内的北苑家园茉藜园来说，2015年成交的价格基本上在3万-3.5万元每平方米。2016年楼市调控前，该小区二手房价格已到6万元每平方米。而目前小区在售的二手房源价格，都维持在5万-5.5万元每平方米区间，“下跌比较温和，难以刺激买卖双方的交易热情。”他说。

2016年9月30日，北京出台楼市调控政策。政策规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的，无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%。今年3月17日，北京继续收紧楼市政策，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

一些业主在二手房市场低迷的情况下，开始寻求通过降价尽早沽清房源。记者以购房者名义在丰台【点击查看丰台二手房】区方庄、朝阳【点击查看朝阳二手房】区东大桥等地走访时发现，部分近几年入市的商品房，业主开始通过各种形式降价求售。如位于方庄区域的某自带九年一贯制学校的楼盘，有业主在8月挂出一套150平方米房源后，原本挂牌价是9.5万元/平方米，但在两个多月以来50多次的看房经历后，相关经纪人对记者透露，业主已经主动表示愿意承担契税和个税，9月底又主动降价，目前总价较此前下降50万元左右。

而在大兴【点击查看大兴二手房】、昌平【点击查看昌平二手房】等郊区，二手房源价格下跌程度较城六区更为明显。上述区域相关中介人士对记者表示，大兴、房山等地区2015年底到2016年底上涨过快，在楼市调控越来越严的情况下，远郊区买房的目标人群相较于城内降幅更快，也导致很多房源价格下调明显。“比如黄村区域的多个老小区，今年年初成交价在4.5万-5万元/平方米。但9月以来，很多楼盘始终没有成交数据，现在很多房源挂牌价在4万元/平方米左右，而且仍有议价的可能。”相关中介表示。

中原地产首席分析师张大伟表示，就目前的调控成效看，北京二手房价格跌幅连续5个月居全国首位，而北京作为楼市调控最严格的城市之一，本轮调控效果非常明显。

信贷政策收紧

对于买房者而言，房价下降是乐见其成。从记者调研的成交情况来看，买房群体在成交议价中态度也较为坚决，一旦达到自己预期的价格范围，乐于快速成交。业内人士表示，今年以来，房贷申请难度越来越大，利率水平也不断攀升。时间拖得越久，购房成本也在增加。有银行房贷部门人士对记者表示，“今年房贷规模比去年减少许多，接近年底就更少，现在手头上有指标，即使基准利率上浮都有人要。”

截至10月26日，融360监测数据显示，目前北京地区房贷利率水平稍有上升，目前平均利率约为基准利率的1.08倍，较9月监测数据，整体利率水平有上浮，但仍处于上浮5%-10%水平。融360监测的30家银行中，首套执行基准利率上浮5%的有11家银行(分支行)，分别为建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、邮储银行、招商银行、广发银行、兴业银行、北京银行、北京农商银行、花旗银行。执行首套上浮10%的有11家银行(分支行)，分别为天津银行、渣打银行、华夏银行、汇丰银行、中国银行、恒生银行、民生银行、渤海银行、友利银行、光大银行、中信银行；另有6家银行暂停受理房贷业务。

目前，北京已无银行提供优惠利率折扣。业内人士认为，未来北京地区房贷利率总体会维持在上浮5%-10%的范围，银行利率出现上浮的原因可能源自额度紧张，以及政策监管趋严，同时也不排除出于自身盈利的考虑。

北京某金融企业的邱女士，8月份将位于方庄区域的房子以近600万元的价格卖出后，目前在陶然亭区域看中一套同等户型的房源。由于她在本市已经有商业性住房贷款记录，因此首付比例提高到6成，600万元的房款几乎都用来缴纳新购房的首付。“陶然亭区域更接近中心，各类配套也很完善，尽管银行房贷利率一直上涨，但还是决定购买。”邱女士表示。

上述银行商业银行房贷部门业务人士也表示，今年以来，银行内部对于房贷的风控较往年更严，对照调控政策比照的力度也更大，对于贷后的检查也更为细致。

调控持续加码

与去年同期相比，今年10月北京二手住宅市场成交量明显下滑。数据显示，受国庆假期影响，2016年10月中上旬北京二手住宅网签量有12400套，而今年同期仅3000余套。北京二手住宅每日网签走势也表现出了同样的下滑态势，今年以来北京二手住宅每日网签量，已经从1000套以上减少到不足400套，市场在“3.17”新政后降温趋势明显。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于北京二手住宅市场已经稳定在低位，接下来二手房市场必然会继续维持现有的调控力度。与以往相比，这一轮楼市调控决心更强，力度更大，时间也会更加持久。

10月25日，住房和城乡建设部官网披露，近日，国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。

张大伟认为，未来一个月房地产市场价格管控继续严格执行，重点查处市场不规范的价格行为，特别是继续打压部分限价严格城市的不规范现象。因此，随着调控政策持续加码，市场也将不断降温。