置业指南：二手房交易需注意这些细节

二手房中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕，自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例，将为您分析遇到交易纠纷时，该如何维护自身利益。

案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

二手房交易中，房屋筛查是重要的一环，这也是二手房交易中，为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题，无法完成过户，中介都应付一定责任。

今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前，链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常，可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同，购房款也及时交付了，但就在过户之前，这套房屋被查封了，无法办理过户，购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面，链家最后通过与购房人的协商，先行垫付购房款还给购房人，以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利，等待房子可以过户时再重新交易。

类似的垫付购房款的情况，链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时，一切都没有问题，房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同，交纳了首付款之后，突发了变故。在过户前，业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件，原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付，让购房人可以去买其他的房子。

原则上，链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查，签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内，因为这是在签约之后发生的。但最终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里，所以我们立即通过垫付解决了这个问题。

案例二 卖房业主大笔欠费后消失

二手房交易中，拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。由于北京二手房【点击查看北京二手房】市场经常会处于卖方市场，售房人比较强势，买房人经常会因为担心房子涨价等因素，着急签署合同办理过户，导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。

市民李先生就在去年底买了一套二手房，但却迟迟不敢装修，一直空置。原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费。

据李先生介绍，去年12月，他通过房屋中介，购买了位于朝阳【点击查看朝阳二手房】区某高档小区的一套二手房。过户后，中介带着李先生一同到小区物管交接房屋。物管一查，此前物管费欠了近3万元，另外，还有近千元的水电气费没缴清。按照合同约定房屋交付前，卖方应当缴清物管以及水电气费用，可在交房那天，原房主却使了一招缓兵之计，说身上没带钱，承诺会在月底来补缴欠费。可最后，对方却玩起了失踪，打电话也不接。

由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付，导致李先生迟迟不敢找工人装修，就搁置了下来。万般无柰的李先生最终打算起诉原房主，来解决纠纷，但即便最终胜诉，对李先生来说，仍旧损失了大量的时间和精力。

对此，中介公司也开始推出一些附加服务，来解决这类的纠纷。葛静告诉北青报记者。按照链家的做法，在合同里一般都会要求业主留一定的物业保证金，但这种物业保证金一般留个一万块钱，最多两万块钱到头了。大多数的欠费情况都能应付，但也确实遇到了一些极恶劣的业主，拖欠了3到4万元的物业费，最后房款全部交付完了，过户也完成了，原业主宁愿不要之前的保证金，也不交这些欠款。这种情况下，链家推出的安心服务，会帮购房人把剩余的钱先垫付上。

专家表示，这类似于汽车保险的先行赔付原则，链家帮助购房人垫付欠款，购房人把追诉权转给链家，或者是直接要协助链家去追讨。这就有效避免了购房时可能发生的欠款纠纷，对购房人的利益也起到了保障。

案例三 合同约定不明 法院多会保护交易

王先生想换学区房(上海中原、代理、租房)，就将自己名下一套房屋挂在中介处出售。之后，中介带着周先生夫妇来看房，看后周先生很满意，当即与王先生签订房屋买卖合同，约定了房屋价款、定金及部分房款支付时间、房屋交付及过户时间等事项。合同签订后，周先生如约交付了定金及部分购房款。

眼看着到了合同约定的办理房屋过户的日期，周先生的购房尾款还没有付清，王先生就急着催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一个月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等凭证放在王先生处，先办过户，等上述款项到期后再取出给王先生，均被王先生拒绝。此后，双方对于尾款的支付产生巨大分歧，王先生也未在合同约定的日期交付房屋及办理房屋过户手续。

双方矛盾越来越严重，王先生不想把房屋卖给周先生了，而周先生则经常跑到王先生单位大吵大闹，经过派出所调解等多种途径均无法解决，最终闹上法庭。

据了解，在庭审中，王先生表示，周先生未在房屋过户前付清尾款，已经违约，双方签订的房屋买卖合同应当解除；周先生则表明，合同中并没有约定尾款支付时间，但是约定了房屋交付及过户的时间，王先生的行为明显违约，而且根据交易习惯，应在过户当天支付尾款，自己不先付清尾款情有可原，现在自己愿意继续履行合同，要求王先生配合交付房屋并办理过户手续。

最终，法庭判定按照保护交易的原则确认合同应继续履行。由于自己疏忽未在合同中明确约定尾款支付时间，王先生无奈必须把房屋卖给周先生。

专家介绍到，王先生未在合同中约定购房尾款的支付时间，周先生经王先生催要未支付尾款确有不当，但不构成根本违约；而合同明确约定了王先生需交付房屋及办理房屋过户手续的时间，王先生未按约定办理，则明显构成违约。审判实务中，对于能够实现合同目的，可以继续履行的合同，法院多会按照保护交易的原则确定合同继续履行。

因此，无论是购房还是卖房，都应该在合同中尽量全面地规定付款、收房等具体的时间和期限，如果发生纠纷，也能充分保障自身权益。

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二手房合同

怎么签才能万无一失？

买房对于绝大多数普通老百姓（603883 公告, 行情, 点评, 财报, 圈子）来说都是人生中的头等大事，尤其是北京一套二手房的价格动辄都是百万起步，这时候最怕的就是吃亏，可偏偏买房合同中的猫腻很多，一不小心就会掉坑里，甚至惹上官司。买卖二手房签合同时，需要特别注意的事项有这些：

一、合同要正规

首先，合同需要是正规合同，几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通过中介，自行交易的二手房，也可以从北京市房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本，具体签约时可根据具体情况，在合同范本的基础上做改动。需要提醒的是，买卖合同大多由卖方提供，买方这时候就要注意，卖方是否做了改动，可提出自己的意见看法。

二、必须所有产权人到场签字

根据相关规定，签署二手房买卖合同，需要注意房本登记上是个人所有还是夫妻双方所有，如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。专家建议，签合同之前做一次产权调查，房子到底有几个产权人，签约时要所有产权人全部到场签字，并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约，则需要求此人出具书面的授权委托。

另外，如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的，根据《指导意见》规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。

三、确保基本信息真实有效

需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准，包括地址、门牌号、面积、户型等等，一定要严格填写。其是面积，一定要对照清楚，赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

四、签合同时需要重点关注

具体到签署合同时，需要对付款方式，包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定，简单说就是一切和钱有关的环节，都应该写入合同。

另外，二手房还要注意确定交房的时间和条件，比如一定期限内原房主搬出，清空房屋等。

还有就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同，如果有拖欠要写清楚何时交清，如果发生纠纷算谁的责任等。

最后对于购买学区二手房的购房人最应该注意，就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间。

五、明确违约责任

俗话说，丑话说在前头，为了保障自身利益，必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。另外，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

六、注意合同中有无霸王条款

合同是房产交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等，延期交房可以免责等。

七、保留所有证据

买套二手房过程漫长又复杂，即便白纸黑字地签了合同，但只要没有过户，房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据，一旦发生纠纷，也有助于维护自身权益。