二手房：价格跌幅超新房

相比新房，二手房市场对于政策的风吹草动更加敏感，从国家统计局7月18日发布的数据看，在楼市密集调控的背景下，二手房价格跌幅超过新建住宅，特别是北京市场，已经连续两个月成为全国二手房价格跌幅最大的城市。有行业专家预测，后续预计在惯例的淡季7-8月，市场降温会比较明显。整体房地产市场预计在三季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。

二手房价格跌幅超新房

楼市正在逐渐步入存量房时代，二手房市场更加真实地反映出政策变化、房价走势等。从全国数据看，6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%，热点城市二手房价格跌幅超过新建住宅。具体来看，新建住宅有6个城市下调，分别是北京、上海、福州、成都、无锡、三亚，过去涨幅较快的热点城市成为价格下调的主力，其中新建住宅中，跌幅最大的分别是三亚跌幅0.8%，北京跌幅0.4%，无锡跌幅0.3%，上海、成都等城市跌幅0.2%。

比新建住宅变化更大的是二手房市场。在国家统计局公布的数据中，6月有9个城市下调，分别是北京、天津、石家庄、上海、合肥、厦门、深圳、秦皇岛、三亚，其中主要下调城市为，北京下调1.1%，天津下调0.9%，三亚下调0.7%，合肥、深圳下调0.4%。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，新建住宅的限价政策前期严格执行使得目前的二手房价格相比新建住宅价格更高。对于部分城市二手房市场下调的原因，张大伟解释称，这些城市下调都是因为楼市的密集调控，其中特别是北京二手房【点击查看北京二手房】已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市，而三亚等旅游城市叠加政策与市场淡季影响，跌幅也处于前列。

北京二手房价格领跌

作为全国调控最严格的城市，本次调控对于北京楼市的影响最明显。国家统计局数据显示，6月北京新建商品住宅价格下跌0.4个百分点，幅度仅次于跌幅最大的三亚，位列全国跌幅第二。二手房市场中，北京二手房下跌了1.1个百分点，连续两个月成为全国跌幅最大城市。

不仅价格出现了松动，成交量也在逐月下滑。具体来看，北京市住建委信息显示，6月北京二手房累计成交量为8918套，这也是27个月以来第一次单月成交量跌破1万套。而上半年北京二手房合计签约87601套，同比跌幅达到35.4%。根据中原地产研究中心统计数据显示，北京7月上旬累计二手房住宅签约合计2049套，环比跌幅达到30%，这一成交量也是2014年以来的同期最低值。

张大伟分析称，整体看，北京等一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。值得注意的是，二手房的整体价格从4月开始到现在，3个月内累计跌幅在6%-8%，部分区域房源价格超过了10%，目前的价格已回到了春节前后水平。

据悉，价格下调比较明显的房源主要集中在有换房需求的客户群体上。为了缩短换房买卖周期，卖房人只好低价处理房源。北京商报记者走访市场时发现，此类案例并不少见。在天宫院等远郊区域，二手房成交量价齐跌现象较为突出。“在调控之前，周边小区房价能够达到5万元/平方米左右，当时业主们的挂牌价格已经飙升到5.5万元/平方米，然而现在挂牌价格已经回落至4.8万元/平方米，如果着急出售的降价余地也很可观。”该区域一家房地产中介机构工作人员如是说。

而在中心城区二手房的价格调整也很明显。“以500万-600万元的房源为例，可议价空间在30万-50万元左右，当然出售意愿强烈的房主才会接受议价，也有很多业主依然在观察着市场。”中介机构工作人员坦言。

降温还将继续

在一线工作的中介机构人士看来，市场的温度在短期内还不会有所变化，“信贷政策不放松的情况下，二手房的成交量和价格也很难有明显的调整”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“3·17”新政以来，北京楼市降温趋势明显，新房网签量不断向下挑战历史最低值，二手住宅网签量也持续回落接近谷底。但由于市场已经处在历史低谷，所以交易量正在逐步趋稳。就目前的政策背景与交易情况而言，未来一段时间北京楼市还将保持低温，网签量则会在低位波动。

对于二手房市场的未来走势，张大伟表示，买卖双方在调控最初的3个月依然以博弈为主，整体看，7-8月是市场的惯例淡季，成交量将继续低迷，成交价格肯定将继续下行，预计7-8月有可能继续下调5%左右，价格会回到2016年10月左右，从市场结构看，成交比例中改善比例增加，刚需开始全面进入观望状态。