三季度才是楼市考验期：可能轮到二手房价格下跌了

与往年一样，还差几个小时才走完上半年，6月30日晚上就有几家机构迫不及待地发布了上半年销售排行榜。我们看到，前30名的主要房企，尤其是前10的房企，同比增幅很是不低。按照这种速度，全年销售额超过千亿的房企数量将会更多。

此前，曾有比较好玩的观点是，根据主要房企销售额调控时期仍然保持较快增长的情况，声称调控无效。至少这一轮没人这么轻率地说了。实际上，不论大鱼小鱼全都吃得饱饱的，只能说明楼市实在太好，啥企业建的房子都能卖出去。当规模房企保持增长，楼市集中度提高的时候，反而可以说是调控见效。让一批没有实力的房企出局，本是调控的应有之义。

如果看行业数据，房地产市场表现相当不错。上半年数据还没出来，从1-5月情况看，房地产投资增幅8.8%，高于增幅为8.6%的固定资产投资；房地产国内贷款增速也达到17.3%。6月未现断崖，预计上半年也会基本维持这种速度。

但仔细分析，惯性增长的成分居多。虽然此轮调控是去年10月开始的，但真正发挥威力，应该是在今年3月中旬起几十个城市调控加码之后。按照3个月左右的政策消化与市场传导时间，调控效应要在6月下旬以后才会次递显现。

进入7月后的三季度，才是考验。

政策层面，没有丝毫松动的迹象。相反，6月还有一些城市继续在调控方面“打补丁”。金融领域去杠杆的基调没有变化，无论是房地产企业的贷款，还是个人住房贷款，都有收紧的趋势。一线城市连首套房的利率也调至9折甚至基准线。

最近还有两个现象值得注意。商品房限售，由一线城市向二线甚至三线城市蔓延；限价，由商品房售价向土地起拍价扩展。这表明行政手段短时间不会退出调控。

与此同时，各地还注意在供应端发力。上海、南京、杭州、广州等城市加快了土地供应。比较有意思的，是北京市住建委6月27日公布了389个项目的名单，明确告诉市场一个信号，北京并不缺商品房现实供应量。另据有关机构数据，至6月底，北京商品房库存量还有10万套。

经常有朋友问到两个问题：每次供应土地尤其是住宅用地，为什么都有大批房企去哄抢？为何每当新盘推出，销售情况都很不错，不少还是一售而光？当然，一般都是在热点城市。

上半年全国300个主要城市，卖地收入确实是大幅增长，但土地出让面积、成交面积同比都略有下滑，这表明，土地单价在上涨（其中可能是结构性上涨，比如市区土地增加）。业内一个重要观点是，拿地的以品牌房企为主，它们多是出于补库存的需要。去年和今年一季度销售情况很好，企业要持续发展，地贵也要拿。

上半年商品房销售不错，一方面，说明商品房需求依然存在。投机需求已基本被阻挡在外，投资需求也挤得差不多了。但刚性需求（包括首次改善性需求）还有很大市场。这就是我以前讲过的，哪怕是刚性和改善性需求，也能支撑我国房地产市场向前发展，实力房企照样能从中找到自己的机会。

另一方面，与商品房限价有关。如你所知，热点城市普遍限价。比如，有个二线热点城市，周边二手房已经卖到6万多块，某新开楼盘却限价5万以下，确有购房需求的，肯定要去排大队。这就是为什么有的新楼盘要在深夜偷偷摸摸开盘。通知到了，一售而光，再要没有。强调一下，政府限价与开发商主动降价，是两回事。

回到前面，呼应标题。如果非要预测，我个人认为，对大多数房企来说，三季度要比上半年困难。理由就是，所有的调控措施，不但没有放松，还有加强的迹象；去年下半年传导过来的市场惯性，到今年7月后已衰减得差不多了；投资需求挤得越来越干，而土地供应量却在加强或加大。至于四季度，期望值也不要高于二季度。

对于上市房企来说，2017年的财报还会比较好看，因为结转的是2016年及以前的项目；但2018年利润率却会下滑，因为今年商品房限价，而土地价格仍在增长。再加上2017年以来，资金成本是上升的。这些必然要吞蚀上市公司的利润空间。

但也不必过度悲观。此处要重复一句平庸的话，基本面决定了今年楼市不会大涨大跌。大涨是不可能了，很多地方限价是比照去年10月给你发预售证的。大跌（指房价下跌30%以上）暂时也看不到，因为有刚性和改善性需求的强大支撑。

有朋友用新开楼盘与周边二手房价格比较，会发现一个现象，新旧倒挂，新房比二手房低，有的低20%。上面说了，这是因为当地政府限价，它参照的是去年10月的水平。说明该楼盘所在区域房价过去8个月上涨了20%。但别着急，新房同样会对二手房形成挤压效应。也就是说，轮到二手房价格下跌了。