她与中介签约租商铺 孰料接收了住宅？

近日，广州市出台房地产市场调控新政，旨在促进房地产市场健康发展。通过房产中介掌握购房信息、达成购房交易是市民置业的重要途径。值得关注的是，部分房产中介存在不规范、不诚信甚至违规操作，加上买卖双方急于交易，或产生买卖或租赁房屋纠纷。

记者昨日从荔湾区法院获悉，该院近两年受理的涉房地产中介居间合同纠纷数量呈上升趋势。法官提醒，要警惕中介租购房陷阱。

签约前务必

  核实房屋性质

  案例

  想租商铺却接收假业主给的住宅

2016年5月，尹小姐向某中介寻求商铺承租。中介推荐了荔湾区一处旺铺，介绍出租人为陈先生，并促成尹小姐与陈先生签订租赁合同。合同明确约定，陈先生将其拥有的房屋租赁给尹小姐作商铺使用及要办理租赁登记备案手续等。尹小姐支付了首月租金、履约保证金、中介费，接收了房屋。

但自此，无论尹小姐如何催促，陈先生就是不配合办理工商营业执照。尹小姐通过物业所在地的物管才知道，陈先生原来仅是物业承租人，且该物业只能作住宅使用，不能办理营业执照。为此，尹小姐将中介公司和陈先生诉至法院，认为对方提供虚假信息，使自己蒙受经济损失，要求撤销合同并赔偿。

法庭上，尹小姐、陈先生和中介公司各执一词，尹小姐主张中介公司的置业顾问明确告知陈先生是商铺的业主，且陈先生也口头承诺可以协助她办理工商登记手续。陈先生和中介公司却都否认有过这样的承诺。法院经审理认为，陈先生隐瞒了房屋性质和产权真实情况，构成欺诈；尹小姐在没有核实房屋性质、产权情况等重大事项的情况下直接签订租赁合同，也有一定过错，双方应各自承担合同被撤销的责任；中介公司未查清房屋性质和产权情况即促成租赁合同，现合同被撤销，中介费应予退还。于是判决陈先生返还保证金6000元，中介退还中介费1500元，对尹小姐主张的违约金则不予支持，因房屋已被占用一段时间，租金不予退还。

法官提醒：房屋性质、产权情况等属于租赁合同的重大事项，居间人应向委托人如实报告。《合同法》规定，中介方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

口头承诺

  “带学位”不靠谱

  案例

  卖方承诺学位房却拒绝迁出户口

2015年，梁先生想寻找一套学位房，方便儿子入读心仪的小学。中介公司称有一靠近某名校的“笋盘”，为该校的学位房。梁先生顺利与卖家签订房屋买卖合同，并约定卖家必须迁出房屋内所有户籍人员。

其后，卖方却一直通过拒绝收取订金余额的手段来拒绝履约。原来，该房户口中除了卖家之外，仍有卖家的妹妹及其儿子。为了使用该房学位，虽非产权人的卖家妹妹拒绝迁出户口。卖家又称签订合同之时并未看清迁出户口合同的条款。由此产生纠纷，该案最终以调解结案。

法官提醒：除遇上述原户籍人员因学位而不肯迁出的情况外，还存在学位已被使用或者“假学位房”（如中介称房屋为某一学校学位房但实为对应附近其他学校），另外还有政策变化或学区调整等问题，都可能导致买房人无法实现入读心仪学校的购房目的。而且，如果中介公司在推介房屋时，仅是口头承诺“带学位”，买房人在打官司时因举证不能、证据不足，可能遭遇败诉。

到房管部门查档

  明确产权状态

  案例

  买家签完合同才知房屋被查封

2016年6月，吴先生通过中介介绍向郑小姐购买一套价格96万元的房屋，吴先生看过房子感觉很满意，签约过程也很顺利。虽然房屋设有抵押，但合同已订明“卖方保证对房产享有完整产权，保证房产权属情况属实，没有侵犯第三人权益”等。吴先生很放心地签订了合同，支付了定金和首期款，坐等过户、收楼。谁知等来的是中介通知——这套房屋在签约之前已经被法院查封。

吴先生对这套房屋情有独钟，几经考虑还是想买下来，就和郑小姐协商签订补充协议，郑小姐同意尽快解决法院查封问题并配合办理过户手续。但最终郑小姐并没能将房屋过户给吴先生，吴先生于是起诉至法院，要求郑小姐和中介公司连带赔偿损失。

法庭上，中介公司表示，在三方签约前郑小姐从没有说明房屋存在查封问题，且签约时间是星期五的晚上，双方又急于签约，无法去房管部门查档，故自认没有过错。郑小姐也辩解其在签约时并不知道房屋已经被法院查封。法院最终判决，郑小姐须向吴先生承担违约赔偿责任，支付双倍定金2万元，返还已支付的2万元购房款。

法官提醒：随着经济社会发展，房屋交易频繁、情况复杂，“业主”手持房产证并不一定等同于对房屋享有完全的处分权。对于房屋是否设有抵押、是否被查封等情况，需要通过向房屋登记部门查询才能准确得知。

买房要“知彼”

  还要“知己”

  案例

  买家无购房资格忙装修反赔钱

赖先生来广州工作多年存下些积蓄，但还没有取得广州市户口，不符合广州市限购政策要求。他见楼市一路看涨，赶紧通过中介找房子，相中老城区一套房子。这套房的产权人是兄弟姐妹五人，平时主要由柳先生负责管理。

2016年1月，柳先生见赖先生开出的价钱比较理想，就与中介公司一道签订了三方协议。签订合同后，赖先生立马行动，从中介处拿到了房屋钥匙，抓紧入场装修。可是接着问题来了，柳先生的其他兄弟姐妹表示，不同意出售房屋，并来到装修现场要求停止装修。赖先生无奈表示同意赔偿1万元，希望能够继续提前装修。但双方最终无法完成交易，赖先生于是将柳先生诉至法院，柳先生在案件中提出了反诉。

法院经审理认为，双方各自因购买资格和出售权限问题导致合同不能履行而要求解除合同，应对合同解除承担各自责任，由柳先生向赖先生退还定金，赖先生向柳先生赔偿提前装修损失10000元，赖先生主张的违约金及赔偿金等则不予支持。

法官提醒：在进行房屋交易及签署合同时，无论买房人或卖房人，都不应一味听信中介公司“无问题嘅”等表态，还是要谨慎细密对己负责，争取做到“知己知彼”，特别是在限购政策调整的情况下，更应该认真读清读懂政策规定。