网易首页 > 网易北京房产 > 网易二手房 > 正文

上海高价地旁二手房:成交量下跌价格盘整

2017-03-20 10:19:14 来源: 21世纪经济报道(广州)
0
分享到:
T + -
与高价地刚拍卖出来,周边二手房成交量价齐涨不同的是,如今这些高价地旁的二手房,不得不面对价格回落,有价无市的局面。

(原标题:上海高价地旁二手房:成交量下跌价格盘整)

与高价地刚拍卖出来,周边二手房成交量价齐涨不同的是,如今这些高价地旁的二手房,不得不面对价格回落,有价无市的局面。

2016年,由于资本蜂拥,上海土地市场拍出了不少高价地,今年春节过后,这些高价地逐步开始动工。比如,位于浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块。

2016年5月,这块地以54.5亿总价被保利拿下,折合楼板价43607元/平方米,溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房,实际楼面价为55707元/平方米。目前,地块附近的二手房,挂牌均价4.8万/平方米,其中次新房4.5-5.5万元/平方米左右。二手房价与保利拿的地价不相上下。

与周浦板块不同的是,中兴社区板块的二手房价,已经有部分开始超越去年8月融信以110亿元拿下的中兴路地块的楼板价格。

上海多名中介人士分析指出,热点板块,尤其是高价地附近的二手房,早在高价地块拍出的时候已经出现一轮上涨,后期因买家市场预期有轻微波动,且目前上海整体二手市场交易下滑,多数价格高企的二手房进入有价无市状态。

“年后二手房下调的幅度也不大,在10%以内。”一名中介人士透露,“如果不下调就会没人买。”一手房大部分新盘由于新开价格并未上涨,有部分置换需求业主就不会返价,以加速成交。

高位盘整 

21世纪经济报道记者近期在中兴社区板块调研,发现距离其最近的万科翡翠雅宾利花园有二手房出售,挂牌价差异较大。同一期产品,有的中介橱窗挂牌价是逾7万元/平方米,有则挂出逾9万元/平方米。

但据中介人员反映,最近万科翡翠雅宾利花园没有房源成交,只在2月份成交了两套,均价约5.68万元/平方米。相比2016年11月该项目的最高二手房价9.11万元/平方米,跌幅达38%。

回看2016年8月,中兴地块被融信以110亿元拍下,楼板价10万元/平方米左右,超越周边二手房6-7万元/平方米的平均成交水平。就在8月,周边二手市场上涨逾1万元/平方米,且在2016年最后几个月陆续上涨,年底进入高位盘整。进入2017年则交易量极少,价格仍然坚挺。

来自上海中原地产的数据显示,高价地旁的部分高端项目,近期出现价格回落。而中兴地块附近的二手房市场波动尤其明显。

万科翡翠雅宾利花园的二手房,在2016年7月销售均价为5.25万元/平方米,成交20套,为至今成交量最高月份。

而该项目在2016年8月-9月,接连上涨超过1万元/平方米,达到7.61万元/平方米。但成交量波动较大,8月份为18套,9月份成交10套。

在10月调控升级之后,该项目二手均价跌回至6.93万元/平方米,只成交3套房源。但到11月份,成交单价反弹到9.11万元/平方米,成交1套房源。

上述中介人士表示,二手房价格差异可以很大,这是基于房源的楼龄、楼层、面积等因素决定。但市场变化带来的波动也很明显。她认为,高价地在一定程度上会对商品房价格的预期产生一定影响,但实际成交能不能按预期心理上升并不一定。“市场往往在赌预期,预期心理增值空间也只是影响市场谈判的要素之一。随着近期成交量下跌,高价地附近的二手房市场已进入有价无市状态,稍微有所下跌,就会加速成交。”

成交连续量跌

在上海,与中兴社区板块一样,大部分热点板块的二手房挂牌价格呈下跌趋势。

另一个大热的泗泾板块,由于2016年5月融创30.05亿夺得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,楼板价达到38291元/平方米,直接拉动了周边一二手房售价。位于该地块附近的新凯家园,2016年4月网签单价1.7万/平方米,5月融创拿地之后上涨至2万元/平方米,目前网签价格为2.6万元/平方米。

据该项目周边的中介反映,1-2月交易量不如去年多,即便如此,由于网签价格低,该盘成交量还是站上了近期上海二手房成交的第二位。

事实是,上海从2016年12月开始,二手房成交量已经跌至1万套/月,一名中介业内人士指出,现在中介开店的配置是按2016-2017年每月3万套的成交量来计算。“如果4、5月成交量没有上升迹象,市场波动就会比较大。“市场不允许大跌,合理的波动可以接受。”

据统计,2017年2月上海二手房住宅市场挂牌量为513042套,环比上涨24.97%;挂牌均价54021元/平方米,环比上涨1.02%。其中卢湾、黄浦、徐汇、虹口等中心城区的成交价格都有所下跌,跌幅在5%-6%左右。

这名中介业内人士透露,目前上海部分区域审批一手房预售证价格的思路是:新一期的价格与去年全年项目均价持平。由此可见,二手房价格的上涨存在一定阻力。二手房成交低迷,还有一个重要原因是,一手房价格比之前预期要低,比周边二手房还要便宜,许多客户转而购买一手了。

总体而言,中心城区的二手房房东由于附加的高地价预期,看好后市,价格松动不多。部分有出售意愿卖家不愿降价或者买家首付无法达到总价的7成,暂时也不会出手。

长三角周边城市,高价地的市场环境也逐步冷却。比如在杭州,28个有宅地供应的板块中,有20个板块宅地楼面地价创新高。在高价地的效应下,凡有高价地拍出,周边在售一手楼盘封盘、涨价成为常见情形;二手房挂牌价也纷纷上涨,但最终成交价与挂牌价落差较大。

但在杭州,很多板块二手房多为次新房,一旦拍出高价地,房东和客户都第一时间做出反应。“一般高价地拍出后,当天、第二天下订的客户非常多。”一位中介人员介绍道,直接涨价10-20万元成交的案例也有。高价地拍出后,房东随即上调价格,客户则加快了下定速度。

上海高价地旁二手房:成交量下跌价格盘整


王若凡 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:王若凡_BJS3046
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻

[网易小编精心整理]
  • 幼儿园1513264套房
  • 小学4803688套房
  • 中学1565397套房

[网易小编精心整理]
  • 望京酒仙桥319套房
  • 西直门54套房

热门小区

阅读下一篇

返回网易首页返回房产首页
×