上月广州楼市成交刚需成为主导

（原标题：上月广州楼市成交刚需成为主导）

鸡年春节正好在今年1月底，近期多地楼市数据显示，1月份乃至春节期间一手房成交出现下滑。分析认为，这是受到春节效应、推盘节奏放缓、限购限贷政策收紧等影响，投资投机需求减少，刚需逐渐占据成交主导。

春节后，多地银行已将首套房优惠利率上调到了9折，这将进一步影响房地产市场。业内人士预期，2017年整体成交将有所降温。

受春节假期影响，不少城市整个1月的楼市成交量平淡。北京中原地产根据北京市住建委公布的官方数据统计，2017年1月北京新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅(即剔除保障房、自住房等)签约2477套，环比下滑23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑28.9%。

而深圳市规划国土委公布的一手房成交数据也显示，2017年1月，深圳市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。

另据上海中原地产数据，1月份上海新建商品住宅成交量387181平方米，环比下跌35.1%，同比下降69.7%。而春节期间即1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来成交量最低水平。

广州中原地产监控阳光家缘数据显示，1月(2016年12月26日~2017年1月25日)广州共网签9396套，环比2016年12月份下降23.6%。网签价格持续稳定在1.6万元/㎡水平，环比2016年12月下跌2%。另据广州监控阳光家缘网签数据，1月截至30日，广州一手住宅网签量环比减少42%，同比减少约10%。

国家统计局70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2016年12月份有46座城市新建商品住宅价格环比上涨，2016年11月份为55座城市上涨，价格环比上涨的城市个数在减少。其中一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价快速趋稳回落。其中广州市已连续三个月环比涨幅回落。

投资需求相对减少

业内人士分析认为，这是受到春节效应、推盘节奏放缓、限购限贷政策收紧等影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，1月份成交下跌主要受几个因素影响。一是推盘节奏放缓，“很多房地产企业受到价格调控影响，预售证拿得不及时，还有部分企业因为销售业绩不错干脆不拿了，推盘节奏不快。”严跃进认为，这将会影响几个一线城市的楼市成交。另外，限购限贷政策收紧后，也影响了部分人入市，“投资投机需求相对减少，目前整个市场交易以刚需为主。”

广州中原地产的数据也显示，1月份90平方米以下的“上车盘”成交占比同比提高了近10%。广州1月份网签的一手房中，面积不超90平方米的单位占35%，90~120平方米之间的单位占43%，合共78%。而去年同期，不超90平方米占比仅为26%，90~120平方米占比47%，合共73%。

预期将来成交难以走高

多位业内人士预期，今年楼市成交将总体降温。中原地产首席分析师张大伟认为，去年9月以来，全国20多个热点城市密集出台调控措施，同年四季度市场热度骤降，部分三、四线城市相继加入调控行列，这预示2017年房地产市场将回归理性。他认为，在调控政策持续的情况下，部分热点城市房价和地价涨幅均将暂时见顶，部分区域房价可能出现小幅回落。一方面是因为房企预期房价难有提升，推货意愿不高，另一方面是因为买家观望情绪渐浓。

严跃进则认为，今年楼市成交的大趋势是下跌，不过对于一线城市来说下跌效应不明显，“对一线城市来讲如果楼盘供应持续增加，成交还是会上升。”

除了调控政策收紧外，利率的变化也是今年楼市走向的一个重要影响因素。今年春节前后，央行先后上调中期借贷便利(MLF)利率，和上调常备借贷利率(SLF)以及逆回购利率，加大了市场加息预期。而春节后，多地银行已将首套房优惠利率上调到了9折，这将进一步影响房地产市场。

“影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，加息或者变相加息的可能性已经出现。”张大伟认为，整体看2017年主要一、二线城市的房价调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加的情况下，这种趋势和幅度会加大。

严跃进则认为，房贷政策的收紧对不同城市的影响不同，对一线城市来讲若预期是房价不会明显下跌的话，反而会刺激部分购房者加快入市，以获得贷款。而对于其他非一线城市来讲，如果预期房价下跌，购房节奏会延缓，价格和成交量会相对减少。

广州中原研究部认为，广州市场的消化暂时或只能继续依靠库存，因此成交量未必继续走高。从部分开发商角度看，若手中项目存货不足，年初对资金渴求程度不如年末，可能会调慢推货的步伐，以适应市场。