春节楼市惨淡 未来房贷利率小幅缓升是大趋势

近期楼市的惨淡在笔者预料之中。不过，今年春节楼市进入“休眠”略超预期。根据中原地产统计，春节7天(1月27日-2月2日)，上海新房成交面积比去年春节减少71.1%，为2011年以来最低水平。其他热点楼市同样惨淡，普遍下跌60%-90%之间，如广州新房网签套数下降74%。根据媒体报道，胡润2017年全球房价指数涨幅排名第一的合肥(2016年房价涨幅达到40%)，近期出现二手房抛售。

2016年，在金融杠杆攀升，实体(疲弱)和虚拟(繁荣)背离，资产泡沫导致系统性风险预期并伤及人民币“信用锚”，美国总统特朗普强势美元政策挤压以时间换空间让泡沫“软着陆”的窗口期等不利情况下，楼市调控再也不能延续过去“控制房价过快上涨”的平衡基调，而是要彻底打掉市场投资投机需求和炒作资金。

当前，楼市调控的“新逻辑”基本被市场认可和理解。结合春节楼市的休眠状态，业界对2017年的楼市走向更加悲观。特别是春节前后，央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率，用非传统的方式加息，被市场解读为货币宽松结束，全面加息就在前方。在利率已实现市场化，融资多渠道、通道化的新形势下，再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启，对楼市而言，未来房贷利率或存在着大幅上调风险，春节楼市惨淡或仅仅是肇始。

笔者认为，相比2016年的火爆，楼市在2017年回落是必然的，但言及“变相加息让楼市暴跌”是非常错误的。因为，2013年影子银行“去杠杆”，2015年年中股市震荡，2015年以来两次“汇改”释放贬值压力，以及2016年底以来的债市“去杠杆”的实践，均证明实体和虚拟、汇率和资产从偏离到修正，在当前国内外经济金融环境下，必然是一个渐进的、时间换空间的谨慎策略，任何偏激手法均会恶化系统性风险和人民币贬值预期。当前，首要的是消除金融内部套利交易。

2009年以来，鼓励金融创新并降低宏观杠杆率和推动实体经济转型的战略，由于受金融机构、国企、政府平台预算软约束制约，加上相关部门的分散监管，无法适应金融创新形势，金融创新异化为内部资产交易创造的无序繁荣和套利交易。同业拆借、层层嵌套的配资，甚至是融资结构复杂的抽屉协议等金融加杠杆，则是套利的动力。2013年以来，股市、债市、楼市、大宗商品乃至上市公司壳资源等轮番大涨都与套利交易有关，靠货币市场低利率、期限错配融资套利最为典型。

据央行发布的《中国金融稳定报告(2016)》，截止到2015年末，银行业表外债权82.36万亿，比上年末增加16.2万亿，表外资产规模相当于表内的42.4%。2016年1-10月，银行对非银金融机构净债权增加10万亿。因此，以禁止准入(如理财和险资新规)和此次抬高价格控制银行间资金进入资本市场套利，向市场传递防风险、去杠杆信号，警示参与套利交易的金融机构。当然，从去年8月开始，逆回购期限拉长已推动货币市场利率中枢抬升，操作利率追认式提升在情理之中。

针对市场对此次全方位收紧货币市场利率的解读，央行及时发声称，货币政策总体应保持审慎和稳健。这意味着，2017年外需动力不乐观，房地产交投下行已定，新旧动能转化不足，货币政策力度和节奏应灵活把握，而今年仰仗的积极财政政策也要货币政策支持，稳中偏紧(非全面收紧)才能夯实“L型”增长底部。2016年8月以来，货币市场紧缩以“温吞水”的方式开启，避免了2013年以来急速“去杠杆”引爆局部风险和传染，比上调存款利率更加温和。

对楼市而言，2016年以来土地市场火爆和房价暴涨，配资和夹层融资、众筹炒房、中小银行靠同业负债弯道超车等套利推波助澜。在严控套利交易、管制资金准入，源头成本抬高的情况下，套利在2017年难以再现。同时，虽然货币市场利率上行不直接影响贷款利率，但银行资金来源多渠道，利率市场化后，货币市场利率上调必然传导至信贷市场。事实上，受货币市场有序、渐进紧缩，2016年底热点城市按揭贷款利率折扣已收紧。因此，未来房贷利率小幅缓慢上浮是大趋势。

当前，灵活应用各种货币政策工具，降低金融杠杆的操作思路已形成，未来还将有不间断的操作。对于楼市资金面来说，预期冲击大于实际成本抬升的冲击。目前，住建部重点调控16个热点楼市，这些城市房价在2016年之所以暴涨，投资投机泛滥和过度加杠杆是根本原因。2016年下半年以来，央行“温吞水”慢慢冲击预期的货币政策操作手法，无疑是资产泡沫“软着陆”、修复本币“信用锚”理想手段，这也是管理层希望看到的，而决不是直接和持续加息，产生风险引爆的预期。

同时，对于热点城市合理住房需求(刚需和改善型需求)，都市圈内的三四线楼市，中西部地区非热点楼市，还需要大力扶持。当前，刚需首付比例、贷款利率仍在历史低位;改善型需求并非回归2010-2014年“认房又认贷”的杠杆惩罚，整体上仍旧在政策适度支持的框架下。相比再创新高的2016年，2017年的楼市热度会下降，但在利率整体低位、杠杆适度的情况下，交投不会暴跌，市场较为稳定，量价依旧保持在高位。当资金回归正常运转，楼市也将更加健康。