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震惊!楼市开年放三大变脸信号

2017-02-07 10:10:31 来源: 网易房产 举报
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不仅是春节期间楼市成交大幅下滑,加强房地产市场调控,大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位徘徊。

(原标题:震惊!楼市开年放三大变脸信号)

鸡年开年首个工作日,三大利空信号便在楼市上空蔓延,业内称全国楼市进入下行通道已基本确立。

有的人,年还没过完,一切还未步入正轨,可关于房地产的爆炸性利空消息却接踵而至:

1、央行变相加息;

2、房贷利率收紧或成趋势;

3、热点楼市普遍“倒春寒”;

业内人士认为,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期,随着多地楼市调控的加强,房地产市场或将继续承压。

消息一:央行变相加息

昨天是农历鸡年的第一个交易日,不过市场迎来了当头棒喝。

中国央行释放重磅变相“加息”信号:央行当日进行200亿元7天期逆回购操作中标利率2.35%,此前为2.25%;进行100亿元14天期逆回购操作中标利率2.5%,此前为2.4%;进行200亿元28天期逆回购操作中标利率2.65%,此前为2.55%。

另外,央行还上调常备借贷便利贷款利率,隔夜品种上调35个基点:隔夜SLF利率上调至3.1%,此前为2.75%;7天SLF利率上调至3.35%,此前为3.25%;1个月SLF利率上调至3.7%,此前为3.6%。利率变动2月3日生效。

实际上这不是中国央行第一次变相加息了,节前央行曾将6个月和1年期MLF利率分别上调10个基点至2.95%、3.1%。招商证券徐寒飞表示,这是央行货币政策全面逆转的信号,意味着2014年以来的货币宽松结束了。

业内认为,加息意味着资金贵了,它对于楼市、股市、债市、期市都构成利空。而且此次央行出手非常迅猛,没给市场喘息的机会,将给市场心理带来极大的震撼。

方正宏观任泽平认为,央行自节前上调MLF半年期及一年期利率后,再次对SLF和逆回购利率进行了上调,政策性利率全面上调,已经事实上加息,显露出央行偏紧的政策态度。预计行的货币政策将持续偏紧,房市将持续调整,经济在2-3季度有望二次探底。

中信证券固收首席分析师明明表示:近期国内房地产市场又出现走热迹象,一线城市房价再次出现上涨势头,结合去年12月份信贷数据仍然较多和房地产投资再创新高,货币政策有必要通过适当引导中长期利率上升,抑制房地产泡沫。

消息二:房贷利率收紧或成趋势

近日,第三方市场机构移动金融智选平台融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》。

数据显示,今年1月,全国首套房贷款平均利率为4.46%,环比上升0.01%。今年1月,全国二套房贷款平均利率为5.40%,与上月持平,但同比上升0.01%。

值得一提的是,近日有媒体称央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款,若属实的话,2017年第一季度人民币贷款有望下降,对各行各业都影响较大,尤其是房地产行业,有利于楼市的进一步调控。

该知情人士称,因信贷增长过快,中国央行近日明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度。信贷增速过快的银行,可能面临基于MPA(宏观审慎评估体系)的差别化存款准备金利率的处罚,还可能面临差别存款保险费率的惩罚。

为了便于理解“一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度”这句话的含义,我们先看一下去年全国贷款增加情况的数据:

通过上述表格可以看出,房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升,发生在2016年二季度之后。即便到了四季度,仍然只是略有下降而已。总体来看,房地产的热度非常高。这也告诉我们,2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的,去产能带来的国企利润大幅反弹,只是次要原因。

通过各种数据分析,我们或许可以预测,房贷收紧是2017年的主流趋势,各地因城施策,未来将有越来越多的城市上调房贷。

消息三:热点楼市普遍“倒春寒”

春节长假,全国一二线城市楼市或许可以用“波澜不惊”来形容。根据不完全统计,全国10城(北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门),春节假日期间(2017年1月27日-2月2日)共成交225套商品房,2016年春节假日期间(2016年2月7日-2月13日)共成交商品房213套。

值得一提的是,多数热门城市整体签约情况比之去年下滑明显。上海今年春节假期共成交15套商品房,相对于去年成交的33套房源,已经腰斩。值得一提的是,在成交的项目中,均为外环以外刚需或者首次改善置业产品,主要位于金山、嘉定、青浦等这些郊区板块,成交均价在4万/平方米以内。

由于春节期间系统维护,北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台暂停对外服务。不过从1月前两周的数量来看,北京市房地产交易数量环比、同比均出现大幅下滑,同期下滑超过45%。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计,2017年1月上半月,北京市二手住宅网签量为6050套,环比2016年12月下半月下降35.5%,与2016年同期相比下降45.1%。

广州楼市数据相对较为出色。在春节期间间,共成交56套房,比之去年的36套房源,增长近一倍。不过实际上,广州楼市也早有降温迹象。阳光家缘数据显示,1月23日-1月29日广州新房网签成交505套,环比之前一周的1936套减少1431套,环比下降73.92%;均价方面,该周网签均价为14729元/平方米,环比之前一周的18223元/平方米减少3494元/平方米,环比下降19.17%。

杭州去年成交31套房源,今年成交5套,不足去年六分之一。不仅是春节期间楼市成交大幅下滑,1月份杭州楼市总体成交量也出现了较大幅度的下滑。数据显示,1月杭州市区共成交新房8502套,环比去年12月的12619套下降约33%。其中,主城区共成交2978套,是近三年同期成交的最低值。

南京的成交数据表面上看起来很光鲜,共成交315套,不过这是由于春节假期集中签约,因此数据比之去年有较大幅度增长,但并不具有代表性。

根据南京网上房地产数据显示,春节长假期间,南京新建商品住宅认购31套,相比去年春节期间52套的认购量,存在明显下滑,不足去年同期的6成。再看今年1月份数据,南京全市成交新房4926套,环比去年12月的4508套虽有小幅上涨,不过同比去年1月的12387套下滑超过6成,这也是自去年以来的单月销量第二低位,即使跟2015年1月的6203套成交量相比,也有不小的差距。


业内人士称,春节数据惨淡,一方面是节假日期间,开发商需要放假,市场投放量有限,另一方面,与楼市市场风向有关,从1月份的楼市数据来看,全国楼市进入下行通道基本确立,购房者的观望情绪继续提升。

返乡置业潮拉动去库存

事实上,在热点城市遭受冷遇的同时,返乡置业潮仍在延续。

根据不完全统计,30大中城市(北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴),在今年春节假期间的成交套数为941套,而在去年,成交套数则为700套。

根据经济参考报报道,遵义市播州区一家由央企开发的楼盘销售人员小钟称,从大年初三开始,来看房定房的客人明显增多,大部分是外出务工返乡过年的年轻人。而过年期间,售楼处也一直有人值班,考虑到春节返乡的这部分购房者。

中原地产分析师张大伟认为,整体来看,相比2016年春节的政策刺激,2017年春节前后,市场处于政策重压下的平稳期。1月公布的2016年数据也显示,从去年10月开始,市场的亢奋已在各地的调控之下逐渐退烧,多项指标同比涨幅已有收窄。

从一线城市签约看,春节期间市场主要以休眠为主,而三四线城市的返乡置业则成为潮流。

不过业内人士认为,三四线城市持续向好的几率不大。一二线城市的暴涨或许能带动三四线城市楼市的向好,但一二线城市的低迷,将会引起购房者的心理预期的改变,再度引起三四线城市购房者浓厚的观望情绪。

定调:多地明确加强调控

事实上,“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业的政策新基调。早在去年9月份以来,全国22个热点城市密集出台调控措施,去年第四季度市场温度骤降,部分三线四线城市也相继加入调控行列,这预示着2017年房地产市场将告别疯狂,回归理性。

而随着地方两会相继召开,多地尤其是北上广深,带头对房地产市场调控表态,“

房子是用来住的,不是用来炒的”。

广东表示,支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

北京代市长蔡奇在政府工作报告中指出,把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,金融、财税、土地、市场监管等多措并举,探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

上海市长杨雄也表示,加强房地产市场调控,严格执行调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。

深圳指出,对商品住房和商务公寓预售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”,明确“政府指导价”,以促进深圳房地产市场健康稳定发展,防止房价大起大落。

后市展望:房价面临调整压力

春节前夕,国家统计局发布2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%。销售额方面,2016年商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,双双刷新房改后商品房的历史记录。

不过这种情况,2017年或将很难再看到,因为目前房价下降趋势已经明显。根据统计局数据,

2016年12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平;二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%,比上月回落0.2个百分点;三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%,比上月回落0.4个百分点。

从同比看,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落,12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点;二线城市继上月二手住宅价格同比涨幅回落后,新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落,12月新建商品住宅价格比11月份回落0.3个百分点。

业内人士指出,随着楼市调控的增强,楼市呈现低迷状态,不少城市今年的供应节奏不会马上恢复,这意味着成交量也会出现明显回落。而在调控政策的延续下,房价和地价的涨幅都将暂时见顶,部分区域的房价有可能出现小幅回落。

张大伟认为,楼市持续调控是2017年的主要方向,在此背景下,大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位徘徊。中原报价指数显示,前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增,中原经理指数也显示专业经纪人对后市态度较为冷静审慎。

原国务院发展研究中心副主任刘世锦曾表示,房地产峰值已过,拐点到来。他认为,顶点在2014年已经到来,房地产投资回声时间不会太久,以后还是会回调,因为基本面没有变。

方正宏观任泽平此前发布研报称,本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年,关键看长效机制。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。

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bjwangruofan 本文来源:网易房产 责任编辑:王若凡_BJS3046
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