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杨现领:存量房时代到来的四个基本特征

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我们说中国正在快速步入存量房时代,那么这个时代的基本特征是什么?它有什么可度量、可跟踪、可监测的指标?或者说,标志性事件是什么?我们认为,总体来看,有这么四个判断维度:

(原标题:杨现领:存量房时代到来的四个基本特征)

我们说中国正在快速步入存量房时代,那么这个时代的基本特征是什么?它有什么可度量、可跟踪、可监测的指标?或者说,标志性事件是什么?我们认为,总体来看,有这么四个判断维度:

一、流通能力的趋势性上升

流通能力衡量的是存量房市场的交易活跃程度,可以用两个指标度量和比较:

1.流通率。从横向数据看,2016年中国总体水平为2%,北京、上海、深圳、广州分别为3.6%、4.5%、5%、2.8%。二线重点中,天津、成都、杭州、苏州、厦门分别为3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。进一步对比,2%的总体流通率高于日本,低于美国,但是一线和二线热点城市已经接近甚至超过发达国家的平均水平。从纵向对比看,以历史数据比较详实的北京为例,2008年二手房交易量开始超过新房,在此之前的流通率不足1%,在此之后,流通率逐步提升,过去十年的均值为2.4%,峰值为2009年的3.9%。

2.二手房交易量(额)占比。近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升,2016年占比达到41%,5年前这一比例不足20%。一线城市二手房交易额达到3.2万亿元,是新房成交额的2.13倍,北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%,占比较2015年分别提高6个、4个百分点。

二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%,比去年分别提高2个、12个与15个百分点。从成交量看,2016年全国二手房约成交504万套,北京二手住宅成交26.9万套,上海36.2万套,深圳10.2万套。二线城市中,南京成交15.3万套,天津成交16.5万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市。

二、机构渗透率的全面上升

机构渗透率衡量的是围绕存量房市场的专业化、规模化服务机构的发育和完善程度,具体而言,至少有这么几个层次的渗透:二手房交易的经纪渗透率、租赁机构的渗透率、物管渗透率。

1.经纪渗透率。基于房屋交易本身的高客单价、低频、非标等特点,专业化服务机构会发挥越来越重要的作用,经纪人的角色不可或缺。有三个主要原因会强化这个趋势:其一是连环单的上升,导致交易复杂度上升,交易的确定性和可控性变得尤其重要,对专业服务的需求上升。其二是客单价越来越高,交易安全比以往更为重要,在合同和资金的流转过程中,只有专业机构的介入才能最大限度地降低风险。其三,跨区域的换购交易不断增多,一、二手的联动性越来越强,客观上都会增加对专业服务的需求。

从目前的情况看,一线城市经纪渗透率已经很高,2016年北京、上海、深圳的经纪机构渗透率分别达到88%、86%和80%,广州也达到了75%,渗透率均比往年有所提高。

2.租赁运营机构的渗透率。从成熟市场的经验看,这里的机构应该是两类:其一是持有和运营为一体的机构,这类机构在房地产Reits成熟的美国和日本都比较普遍,在美国渗透率约为8%,在日本的渗透率为17%;其二是托管类机构,它们不持有、不拥有物业,主要为大业主(通常为开发商或公寓机构)以及小业主(房东)输出管理,提供租前、租中、租后的一系列服务,从租客筛选、租金收取,到房屋维修等。这类机构在美国租赁市场的渗透率为22%,在日本租赁市场的渗透率为65%。

反观当下的中国租赁市场,这两种机构均未形成一定的影响,形成一定规模的是介于两者之间的包租形式,既不持有资产,也不是轻资产的托管,而是一定期限内(通常为3-5年)的使用权承包出租模式。大致估计,2016年这种形式的机构租金收入规模在200亿左右,考虑到中国租赁市场1万亿左右的GMV,渗透率为2%左右。可见,租赁市场的机构渗透率还极低,处于早期发展阶段。

3.物管渗透率。2016年全国有73%的房屋引入物业管理服务,一线城市的物业管理渗透率通常较高,北京为81%,上海为88%。

总体上观察,中国存量房市场的机构发育程度仍然较低,从服务范围上,租赁渗透率极低;从服务程度上,二手房经纪机构的成熟度、规范度仍有待提升,物管的服务深度也有待提高。

三、一批职业化服务阶层的出现与成熟

从这个维度看,至少有两类服务阶层:围绕交易的服务阶层、围绕房屋管理的服务阶层。第一类主要是经纪人,也包括围绕交易的诸多服务角色,例如过户专员、金融专员等,国外也有法律书士、抵押贷款经纪人、产权保险经纪人等参与。第二类主要是围绕房本身的服务者,物管经理是主要的代表。

以经纪人为例,2016年中国二手房交易额约为6.5万亿,其中5万亿集中在前面30个重点城市,3万亿集中在前三个城市,粗略估计,这3个城市的经纪人规模约为25万人,这30个城市的经纪人规模约65万人。如果以万人经纪人数量衡量,一线城市约为200人,即每一万人当中有200人为经纪人,人均交易单量为3单,月均不足0.3单。从这个数据看,即便是二手房市场规模最大、经纪行业相对成熟的三个一线城市,经纪人的人均效率都是很低,行业的产能明显过剩,看起来经纪人过多了。然而,从另一个角度看,经纪人又很少。这是因为经纪人的流失率极高,行业总体的月均流失率约为10%,换言之,一年之中,120%的经纪人会流失,行业是负沉淀,平均从业年限负增长。从这个维度看,经纪行业压根“没有人”。

这便是整个行业的根本问题所在。流失率高、从业年限短,缺少长期的职业打算,职业化经纪人还有一段很长的路要走。

三、行业新龙头的出现

大致预测,中国会在存量市场出现市值过1000亿的新龙头,并在未来3-5年出现3-5家大体量上市公司。

第一个领域是经纪服务领域。这个市场由于机构渗透率高且机构集中度高两个基本特征,加上经纪服务本身的规模效应和网络效应,在这个今天超过6万亿,未来可能超过10万亿的大市场里,产生一二个万亿级大型交易平台、几个千亿级中型交易平台的概率是极大的。万亿平台千亿市值,千亿平台百亿市值,关于这一点,应该是没有疑问的。

第二个领域是租赁运营和房屋管理市场。即使考虑一线城市约计200万套房屋、80万亿的存量资产,产生千亿市值的公司都是非常值得期待的。考虑这个市场的本地化、重资产等特征,预计会产生1-2家千亿级公司、数家百亿级公司、大量十亿级小而美的小公司,整体上这将是一个“百花齐放”的市场。信息服务类、运营类、托管类、金融服务等细分领域都有可能长出有价值的公司。

第三个领域是物业管理。物管极期分散,这是行业基本特征,长出千亿级别公司的可能性低,但是百亿市值的公司会很多。美国最大的公司市值为50亿美金,中国最大的公司市值为10亿美金左右,这个领域的上市公司已经不少,未来还会更多,且会进一步长大。

第四个领域是城市更新。总体上这是一个非常大的市场,目前刚刚起步。以成熟市场的日本作为对比,在这个领域,日本最大的三家房地产公司均不同程度地参与土地再生、写字楼再生及住宅再生业务。除此之外,已经上市的专门从业住宅再生的小市值公司就超过10家。中国目前已逐步进入这个阶段,随着增量土地开发的减少,盘活存量土地、存量商办以及存量住宅将是一个长期工程。

杨现领:存量房时代到来的四个基本特征


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