广州二手房网签成交下降 上海楼市处于调整期

楼市新规调控下，二手市场逐渐回归理性。近日，记者从北京、上海、广州等市场了解到，部分地区放盘量有所增加，价格可见松动甚至出现明显下降。业内人士认为，本次调整将使多地的楼市重新回归健康、平稳。

广州部分区域某房网站签下跌

据阳光家缘统计数据显示，10月以来，广州二手房市场的网签量和网签均价呈现下降。10月17日~10月23日，广州某网站签2340套，单周网签量环比下降了730套，环比下降23.78%，均价17579元/㎡，相比前一周下降514元/㎡，环比下降2.84%，自8月份以来，广州全市某网站签均价首次低于1.8万元/平方米；从各区情况来看，除荔湾网签量微增22套达到160套外，广州其他区网签量均下跌两成以上，天河、花都、黄埔环比下降32.68%、41.04%和45.45%。

值得注意的是，10月以来，二手房放盘量和放盘均价也出现下降趋势，前第3周，广州二手房放盘量分别为311套、287套、255套，均价也从19058元/㎡、18926元/㎡和15953元/㎡，不断下降，第3周单周内放盘均价比第2周下降了2974元/㎡，环比下降15.71%。

业内人士指出，十一黄金周楼市政策收紧后，对于二手房市场而言，业主和买家的心态出现转变，买家抱着房价可能会下降的心态，由八九月份的积极入市心态转向观望，拉长了成交周期，而业主看到买家购房意愿下降，坚挺的心态逐渐松动，买卖双方趋于理性，放盘价出现下降，市场降温。

记者走访发现，市场的表现与数据大致一致。据合富置业高级营业经理魏力有表示，十一后，天河北中信附近区域的放盘量与9月基本持平，放盘价格与9月相比，亦呈现出趋于平稳的态势。十一之后，部分区域的业主对放盘价格比较坚持，基本没有什么议价空间，而买家较多持观望态度，不敢贸然入市，市场处于胶着的状态。他认为，预计市场对新规影响的消化期会持续2~3个月左右，待政策消化期结束后，市场交投有望逐步走出胶着。

上海楼市处于调整期

与广州一样，上海楼市也开始出现回调的迹象。10月的第3周，上海二手住宅市场挂牌均价为50285元/平方米，环比上涨2.75%；挂牌量环比上周减少0.25%。二手房市场挂牌均价进入波动期，前两周挂牌均价均下跌，一度下调至48000元/平方米的关口，但是进入本周有明显增幅，重新涨至50285元/平方米。上海18个区县中，只有崇明的均价出现明显的跌幅，环比下跌8.90%。而在17个均价上涨的区县中，闵行、普陀、奉贤、静安涨幅均超过8%。本周上海二手住宅挂牌均价涨势明显。

有业内人士表示，上海的楼市目前仍处于调整期，挂牌价出现波动，反映买卖双方进入博弈期，业主的心态出现分化，相信要一至两个月后，挂牌价才会慢慢平稳下来。

本地市场：老城区部分楼梯楼“不愁嫁”

广州部分区域一、某网站签均价出现调整现象。市场人士透露，由于公积金贷款额度限制，中心区老城区楼梯楼近期成交受影响明显，业主议价空间变大。

据新出台的公积金新政要求，申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房，最低首付比例由20%提高到30%，拥有1套住房但无住房贷款记录或已结清相应购房贷款，首付款比例30%，利率上浮10％。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的缴存职工家庭来说，再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，贷款利率为基准利率的1.1倍。新规在市场上产生了明显的作用。10月1~20日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比9月同期减少18.8%；全市成交均价为24199元/平方米，比9月同期下跌3.4%。

某网站广州二手房**商圈经理黄松辉发现，在荔湾、天河、海珠区，很多楼梯楼的楼龄都超过15年，但一直以来由于名校学位、紧邻都市商圈等因素，都是“不愁嫁”。以荔湾区为例，周门小区的楼梯楼6月价格在16000~17000元/㎡，9月价格已经达到19000元/㎡。由于该板块靠近西关外国语小学，业主心态一直比较坚挺，有的业主的放盘价已经高于20000元/㎡。

购买老城区楼梯楼的买家主要有两种购房需求，一种是看重楼梯楼的学位，另一种是资金有限又想在市区置业的买家。他们大多数会比较同板块电梯楼和楼梯楼的价格来作决定。

业主心态

议价空间见松动

据了解，在荔湾老城区，楼梯楼成交均价在15000~20000元/㎡,总价100万~150万元的楼梯楼在公积金贷款额度内，买家中采用公积金贷款的占比在两成左右，受公积金新规的影响，首付提高，利率上浮，相当于增加购房成本。购房的买家减少，业主心态渐见松动，降价空间加大。

荔湾的业主马先生，9月将两室小户型以110万元放出市场，月底时有买家表示了购买意向，马先生看好楼市打算再观望，没有同意交易。十一后，楼市调控政策收紧，原先有意向的买家计划用夫妻二人的纯公积金贷款购买二套房，但是公积金新规出台后，二套房首付从四成增加到七成，意味着110万元的住房，买家需要支付的首付由44万元增加到77万元，于是暂时放弃购房。由于买家减少，马先生希望尽快把房子出售，表示为成交愿意降价10万元、“现在买家越来越看重配套，还是趁早出手。”马先生表示，公积金新规对于楼梯楼应该有长期影响。

某网站广州二手房大区总监冯云波分析，根据公积金贷款政策，个人住房公积金贷款最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套最高额度为100万元，如果按照最低首付三成计算，一个家庭采用公积金贷款买房，即接受价位在150万元以内的物业：“老城区的楼梯楼总价低，加上政策收紧，买卖双方的心态受波动，买家持观望后，成交周期拉长，业主的心态出现松动，成交议价空间有可能继续增大。”